ESG und die Immobilienbranche

von | 30 Sep 2021 | Zukunftsthemen und Trends | 0 Kommentare

Ein Überblick über die Nachhaltigkeits-Kriterien, deren Relevanz für die Immobilienbranche, die Frage nach den Daten und den Beitrag, den eine Quartiersapp leisten kann.

Klimaschutz und Nachhaltigkeit gehören zu den wohl drängendsten Themen unserer Zeit. Immobilien zählen zu den größten Verursachern von CO2-Emissionen – deutschlandweit sind rund ein Drittel der Treibhausgase auf den Gebäudesektor zurückzuführen. Die Debatte um Nachhaltigkeit im Sinne von ESG hat in den letzten Jahren an Fahrt aufgenommen und wird die Branche wohl auch künftig weiterhin begleiten. Denn der Druck auf die Immobilienbranche wächst stetig.

ESG-Kriterien – eine kurze Definition

ESG steht für Environmental, Social and Governance (etwa: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) und beschreibt drei Kriterien für nachhaltigkeitsbezogene Verantwortungsbereiche in Unternehmen, die sich über die Jahre etabliert haben. Neben ökologischen werden hier auch soziale Faktoren sowie der Aspekt der Unternehmensführung miteinbezogen. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Bewertung, die Finanzierung und das Management von Immobilien. Im Kern geht es bei den ESG-Kriterien in der Immobilienbranche nicht nur darum, wie der Energie- und Ressourceneinsatz von Immobilien minimiert werden kann, sondern dass der Lebens- und Nutzenzyklus von Gebäuden ganzheitlicher gedacht und verantwortungsbewusster gestaltet wird.

Beispielhafte allgemeine ESG-Kriterien:

E = Environmental

  • Ökologische Bauweise (Baumaterialien, Kreislaufwirtschaft)
  • Minimierung des Energie- und Ressourcenverbrauchs
  • Reduzierung von Müll
  • Ressourcenschonender Betrieb von Immobilien

S = Social

  • Einbindung von ethisch unbedenklichen Partnern
  • Unterstützung von sozialen und kulturellen Projekten
  • Verbesserung der Lebensqualität und Vernetzung der Nutzer*innen
  • Realisierung von altersgerechten Wohnkonzepten

G = Governance

  • Korruptionsbekämpfung
  • Schaffung von Transparenz
  • Optimierung der gesellschaftlichen Gesamtwirkung
  • Vergütung der Mitarbeiter*innen nach Nachhaltigkeitskriterien

Steigende Relevanz der ESG-Kriterien

Nachhaltigkeit ist nicht nur ein kurzfristiger Trend, sondern wird uns auch zukünftig weiterhin eng begleiten. Wie bedeutend und drängend das Thema Nachhaltigkeit ist, zeigt der stetig wachsende Druck, der von der Politik (der Europäischen Union), den Finanzmärkten und der breiten Öffentlichkeit ausgeübt wird.

Mit ihrem „Green Deal“ hat sich die EU darauf festgelegt, bis 2030 die Treibhausgase um 55% zu reduzieren – bezogen auf die Emissionswerte von 1990. Bis 2050 soll die EU komplett klimaneutral werden. Die Bundesregierung hat die deutschen Klimaziele nochmals verschärft und eine CO2 -Senkung von 65% und Klimaneutralität bis 2045 beschlossen. Dieses Vorhaben ist nicht ohne den Finanzsektor umsetzbar. Der von der EU verabschiedete Aktionsplan für nachhaltige Finanzen nimmt die Finanzmärkte in die Pflicht und sieht vor, dass Kapitalflüsse stärker auf nachhaltige Investitionen ausgerichtet werden, das Risikomanagement Nachhaltigkeitsrisiken berücksichtigen muss und die Transparenz gefördert wird. Aus Vorgaben, die im Großen und Ganzen auf Selbstverpflichtung basieren, bilden sich nun zunehmend eindeutigere Regeln. Beispiele für solche regulatorischen Verschärfungen sind die Offenlegungs- oder die Taxonomie-Verordnung. Diese setzen neue Standards für den Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken und Anreize für eine ESG-konforme Anlagestrategie.

Neben den verschärften EU-Regularien üben auch die Finanzmärkte und Investor*innen Druck auf die Branche aus, da sie die ESG-Konformität ihrer Investments immer stärker nachweisen müssen. Unternehmen, die nicht auf nachhaltige Strategien setzen, werden langfristig abgehängt. Zudem geht auch ein wachsender Druck von der Öffentlichkeit aus. Nicht erst seit der „Fridays For Future“ Bewegung ist das Bewusstsein und Engagement für Themen rund um Nachhaltigkeit in der Bevölkerung stark gewachsen.

Bedeutung für die Immobilienbranche

Auch wenn grüne Investments in erster Linie Kapitalanleger*innen, Fondsgesellschaften oder Banken betreffen, sind die ESG-Kriterien auch für die Immobilienbranche von immenser Bedeutung. Denn hier liegt schlussendlich der operative Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit. Finantmarktteilnehmer*innen müssen zwar die Nachhaltigkeit ihrer Investments, Fonds & Co. nachweisen, aber Projektentwickler*innen, die Baubranche und Property Manager*innen müssen diese nachhaltigen Immobilienprojekte zunächst entwerfen, dann bauen und betreiben.

ESG in der Praxis von Projektentwickler*innen: Drei Fragen an Dr. Thomas Götzen, Geschäftsführer INTERBODEN Gruppe

Dr. Thomas Götzen, Geschäftsführer der INTERBODEN Gruppe
  1. Die ESG-Kriterien entwickeln sich momentan zu einem Trendthema in der Branche. Wie siehst Du das Thema? Kannst Du in deinem Umfeld auch ein gesteigertes Interesse an Nachhaltigkeit im Sinne von ESG erkennen? Kann man überhaupt von einem Trend sprechen oder eher von einer neuen Realität?
    Auch ich stelle in der Branche ein erhöhtes Interesse fest. Das Thema hat Fahrt aufgenommen und das schätzen wir sehr. Der Druck seitens der Politik wird immer stärker. Und das ist nicht verwunderlich: Der Immobiliensektor ist für einen großen Anteil der Treibhausgase verantwortlich. Entsprechend wird es sehr schnell Realität, dass wir als Branche CO2 Ziele verfolgen werden müssen. Kapitalanleger*innen werden durch die EU-Taxonomie dazu angehalten, nachzuweisen, wie nachhaltig die Investments sind. Das fällt am Ende natürlich auf uns Projektentwickler*innen zurück, da es an uns liegt, die Projekte nachhaltig zu gestalten. Auch die Banken treten an uns heran und wollen neben dem herkömmlichen Rating ein ESG-Rating des Unternehmens erstellen.

    Ich finde diese Entwicklung vollkommen gut und richtig, längst überfällig. Klimabezogene und soziale Fragen werden in unserer heutigen Welt immer drängender und das muss sich bis in den Kapitalmarkt hinein widerspiegeln, damit wirklich Veränderung eintritt. Ich denke nicht, dass diese Entwicklung nochmal umkehrbar ist: Wir haben nur diesen einen Planeten, wir alle – als Unternehmen, große Organisation oder Ähnliches – müssen Verantwortung für unsere Umwelt, unsere Mitmenschen und Mitarbeiter*innen sowie unsere Aktionen tragen. Es ist gut, dass ESG momentan viel Aufmerksamkeit erlangt und das wird auch künftig weiter so sein. Wir bei INTERBODEN legen bei unseren Projekten schon länger Wert auf Nachhaltigkeitskriterien. Und das muss künftig Standard werden. Im Hinblick auf die gesamte Branche stehen wir momentan noch am Anfang, aber wir sind auf einem guten Weg in die richtige Richtung.
     
  2. Inwiefern ist Nachhaltigkeit im Sinne von ESG bei neuen Projekten von INTERBODEN ein Thema? Wie wird damit umgegangen? Welche Veränderungen ergeben sich dadurch? Gibt es ein konkretes Beispiel, bei dem die ESG-Kriterien schon eine Rolle spielen?
    Als Projektentwickler*in muss man sich natürlich noch stärker fragen, wie das eigene Projekt konkret ESG-konform und wie auf die einzelnen Punkte eingezahlt werden kann. Dafür gibt es kein Allheilmittel oder Patentrezept. Es ist von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Wir konzentrieren uns dabei insbesondere auf die Aspekte Umwelt und Soziales. Bei der Umwelt schauen wir auf die Materialien, die wir verbauen. Wir meiden Produkte der Banned List und versuchen WDVS Fassaden zu vermeiden und durch Porotonsteine mit Putz zu ersetzen. Holzdecken anstatt Beton und Holz-Alufenster anstatt Kunststoff.

    Wir haben bereits in der Vergangenheit viele Projekte gestaltet bzw. an vielen mitgewirkt, die auf Nachhaltigkeitskriterien ausgerichtet waren, lange bevor es ESG gab. ESG stand und steht heute bei uns noch für Einbruchsicherheitsglass. Daher ist es auch zum Teil alter Wein in neuen Schläuchen. Nichtsdestotrotz ist die neue Aufmerksamkeit super. Wir erleben es gerade an unserem Projekt The Cradle. Das Projekt, welches die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft berücksichtigt, ist enorm ins Interesse von ESG-konformen Anlagen gerückt.

  3. Gehören Digitalisierung und Nachhaltigkeit Deiner Meinung nach zwingend zusammen?
    Ja, unbedingt. Digitalisierung ist vor allem wichtig für eine solide Datenbasis und Messbarkeit. Dies wiederum ist Voraussetzung für Transparenz – ein wichtiger Grundpfeiler für Nachhaltigkeit.
    Auch wichtig: Das Hinzuziehen von innovativen Technologien. An den vielen Beispielen von Smart Buildings sieht man ganz stark, wie innovative Technologien auf die Klimaneutralität bzw. Klimaeffizienz einzahlen können. Es gibt einige Gebäude, die mehr Energie produzieren als sie verbrauchen (ein berühmtes Beispiel ist das Cube in Berlin) und das alles ist durch eine KI möglich. Natürlich können wir noch nicht von Standard sprechen, aber auch hier wird in Zukunft noch viel passieren. 

Aktuelle Diskussion weitergedacht – die Mieter*innen im Fokus

Momentan liegt der Fokus der ESG-Diskussion vor allem auf Baumaßnahmen wie der Errichtung nachhaltiger Neubauten sowie der Sanierung und Renovierung von Bestandsimmobilien. Doch damit ist es nicht getan. In der Betriebsphase von Immobilien sind vor allem die Mieter*innen bzw. Immobiliennutzer*innen ein wichtiger Hebel zur Reduzierung von Verbräuchen. Sie sind schlussendlich jene, die durch ihr Verhalten eine Minimierung von Energieressourcen und Verbräuche erwirken können.

Um eine Änderung des Nutzer*innenverhaltens zu erreichen, muss dieses analysiert und Optimierungsbedarfe identifiziert werden. Es muss für Immobilienunternehmen sichtbar werden, was die Nutzer*innen machen und auch die Nutzer*innen selbst müssen das eigene Verhalten gespiegelt bekommen. Dafür braucht es eine solide Datenbasis.

Doch welche ESG-relevanten Daten liefern die Nutzer*innen nun konkret? Zum einen haben wir Daten zum Mobilitätsverhalten (Wie bewegen sich die Mieter*innen fort? Nutzen sie den ÖPNV? Sharing-Dienste oder Elektro-Mobilität?) und zur Internet- und TV-Nutzung; zum anderen Daten zum Wasserverbrauch, zum Stromverbrauch und zur Wärme. Und all diese Daten liegen bei verschiedensten Anbietern – bei ÖPNV- und Sharing-Diensten, den Wasserwerken, Strom- und Netzwerkanbietern – zu denen das Immobilienunternehmen in der Regel keinen direkten Zugang hat. Nun stellt sich die entscheidende Frage: Wie kommen die Immobilienunternehmen an diese mieter*innenbezogenen Daten? Hier kann eine Quartiersapp unterstützen. Eine Quartiersapp digitalisiert und vereinfacht die Mieter*innenkommunikation sowie Prozesse der Immobilienverwaltung und bindet gleichzeitig verschiedenste Funktionen und immobiliennahe Services an – Und das alles in nur einer App. Die Quartiersapp fungiert also als Plattform und verbindendes Element zwischen Immobilienunternehmen, den Mieter*innen und verschiedenen Messstellendienstleistern sowie Serviceanbietern. Daher fließt eine große Menge an Daten über die Mieter*innen und ihr Verhalten in die Quartiersapp ein. Es wird eine Vielzahl von Datenpunkten zur Verfügung gestellt, die analysiert und ausgewertet werden kann und auch für die Mieter*innen sichtbar und transparent gemacht wird.

Zusätzlich bündelt eine App verschiedene Maßnahmen zu den einzelnen ESG-Elementen. Sie setzt beispielsweise Anreize zum Energiesparen (E), erhöht Mieter*innenkomfort und Lebensqualität (S) und sorgt für eine transparente Mieter*innenkommunikation (G). Im Folgenden soll auf die einzelnen Maßnahmen zu den ESG-Bereichen konkreter eingegangen und gezeigt werden, welche App-Funktionen im Einzelnen auf die ESG-Konformität einzahlen.

Die Quartiersapp und die ESG-Elemente

Die Quartiersapp und das „E“

  • Digitale Energieanzeige als Anreiz zum Energiesparen: Über die Funktion „Energieanzeige“ ist es möglich, Energieverbräuche und -stände innerhalb der Quartiersapp visuell abzubilden. Dadurch werden relevante Daten gesammelt und eine solide Datenbasis geschaffen. Gleichzeitig stellt die Energieanzeige ein gutes Mittel dar, um bei Nutzer*innen ein tiefes Bewusstsein für Nachhaltigkeit zu schaffen und Anreize zum Energiesparen zu liefern. Die Verbräuche werden für Mieter*innen transparent dargestellt und gleichzeitig wird ihnen aufgezeigt, wo Verbesserungsbedarf besteht.
  • Nachhaltige Mobilitätskonzepte: Durch das Integrieren von zukunftsorientierten Mobilitätskonzepten wird ein nachhaltiges Mobilitätsverhalten der App-Nutzer*innen unterstützt. Mit der Funktion „Laden + Parken“ können Ladestationen für E-Autos auf dem Grundstück und anliegenden Flächen abgebildet werden. Dabei werden Informationen zur Verfügbarkeit, Art des vorhandenen Steckers und Preise angezeigt; Ladestationen können bequem direkt über die App reserviert und gebucht werden. Zudem wird mit dem gemeinsamen Partner VEOMO ein Mobilitätsinformationsservice angeboten, der Abfahrtszeiten von ÖPNV, Entfernungen zu Sharing-Anbietern sowie Wartezeiten auf Taxiservices in Echtzeit und übersichtlich auf einen Blick anzeigt. Dieser hilft Nutzer*innen, sich komfortabel auch über alternative Mobilitätsdienste zu informieren.
  • Reduzierung von Papier und Abfall: Durch die Digitalisierung von verwalterischen Vorgängen und Dokumenten wird nicht nur eine effizientere, stressfreiere Kommunikation ermöglicht, sie trägt auch dazu bei, Papier einzusparen und Abfälle zu reduzieren. Gleichzeitig werden Fahrten minimiert, da Aushänge nicht mehr manuell in der Immobilie angebracht werden müssen, sondern digital versendet werden können. Letztlich werden dadurch also auch Anbringungskosten verringert.
  • Sharing-Gedanke für einen nachhaltigen Umgang mit Flächen und Gegenständen: Über eine digitale Pinnwand ist es möglich, Gegenstände zum gemeinschaftlichen Nutzen anzubieten. So können Nutzgegenstände wie die obligatorische Bohrmaschine gemeinsam genutzt bzw. geteilt werden. Ebenso können Gemeinschaftsräume über die App reserviert und gebucht werden. Dadurch wird Fläche eingespart bzw. übermäßigem Konsum sowie Verschwendung entgegengewirkt und ein nachhaltiger Umgang mit Gegenständen und Räumlichkeiten gefördert.
  • Gamification als Anreiz zum Energiesparen: Möglich ist auch das spielerische Heranführen der Nutzer*innen an das Nachhaltigkeitsthema durch Gamification. Zum Beispiel könnte eine „Nachhaltigkeits-Challenge“ dazu führen, dass Mieter*innen versuchen, sich gegenseitig im Energiesparen zu übertreffen. Ebenso können Inhalte zu Nachhaltigkeitsthemen wie Strom- und Wasserspar-Tipps, Re- und Upcycling oder Sharing-Economy in die App integriert werden und Aufklärung betreiben. Hier können sich die Betreiber*innen einer Quartiersapp austoben und eigene Ideen in der Community verwirklichen.

Die Quartiersapp und das E

  • Energiesparen: Visualisierung von Verbräuchen und Energieständen schafft Anreize zum Energiesparen
  • Nachhaltige Mobilitätskonzepte: Integration von buchbaren E-Ladestationen und alternativen Mobilitätsdiensten fördern nachhaltiges Mobilitätsverhalten
  • Papier- und Müllreduzierung: Digitalisierung der Mieterakte und Kommunikation reduziert Papierverbrauch, Müll und Anbringungskosten
  • Sharing-Gedanke: Buchen von (Gemeinschafts-)Räumen und Sharing von Gebrauchsgegenständen über digitale Pinnwand fördert nachhaltigen Umgang

Die Quartiersapp und das S

  • Soziale Vernetzung und Förderung der Gemeinschaft: Eine digitale Timeline, Chat-Funktion sowie das Anlegen von User-Profilen mit Angabe persönlicher Interessen ermöglichen Nachbar*innen unkompliziert miteinander in Kontakt zu treten, sich zu vernetzen, sich besser kennenzulernen und auszutauschen. Ebenso können Events und Veranstaltungen erstellt und veröffentlich werden, wodurch das Gemeinschaftsgefühl nochmals gestärkt wird.
  • Mieter*innenkomfort: Ob Informationen rund ums Quartier, ein Paket- oder Wäscheservice, ein Lebensmittellieferdienst oder der einfache Zugang zu Mobilitätsdienstleistern – Ein vielfältiges Angebot von Services, das direkt in der App gebucht und abgerechnet werden kann, schafft verschiedenste Mehrwerte für Nutzer*innen. So werden ihnen stressige, alltägliche Aufgaben abgenommen und der Wohnkomfort sowie die Lebensqualität gesteigert.  
  • Altersgerechtes Wohnen: Der demographische Wandel stellt uns vor viele Herausforderungen. Hierbei können immobilien- bzw. quartiersnahe Dienstleistungen, die über technische Tools wie eine Quartiersapp zugänglich sind, eine starke Entlastung für Angehörige (Familienmanager*innen) bei der Betreuung älterer Menschen darstellen. Der Umbau in altersgerechte Wohnungen (Stichwort: vernetztes Wohnen) durch die Integration moderner Technologien ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil. Als positives Beispiel lässt sich das LivingSmart Projekt nennen. Die Kooperation zwischen ANIMUS, den Johannitern und der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel, verfolgt das Ziel, die Interessen und Bedürfnisse verschiedener Generationen in einem Quartier zu bündeln und durch entsprechende Services zu unterstützen.

Die Quartiersapp und das S

  • Soziale Vernetzung und Gemeinschaft: Chat-Funktion und digitale Timeline fördern sozialen Austausch im Quartier
  • Mieter*innenkomfort: Vielfältige Funktionen und Services erhöhen Lebensqualität
  • Altersgerechtes, vernetztes Wohnen: Services schaffen Entlastung für Angehörige

Die Quartiersapp und das G

  • Vernetzung des immobiliennahen Umfelds: Eine Quartiersapp kann dazu beitragen, dass ein starkes Ökosystem rund um die Immobilie entsteht. Sie verbindet verschiedenste Interessensgruppen wie Immobilienbetreiber*innen, lokale Dienstleister*innen sowie Partner*innen miteinander und sorgt für Interaktion. Sie bettet die Immobilie in ihre direkte Nachbarschaft ein und trägt zur lokalen ökonomischen Entwicklung bei.
  • Datentransparenz: Durch Digitalisierung kann eine nachvollziehbare Dokumentation der Kommunikation zwischen Immobilienbetreiber*innen und Nutzer*innen gewährleistet werden. Ebenso können digitale Wohnungsdokumente jederzeit eingesehen werden. Die digitale Energieanzeige ermöglicht zudem, Transparenz im Hinblick auf die Ressourcennutzung und Energiedaten zu schaffen. So wird ein verantwortungsvolles und transparentes Handeln des Immobilienunternehmens sichergestellt.
  • Partizipation: Über die Quartiersapp können außerdem Umfragen mit Mieter*innen durchgeführt werden, sodass diese vermehrt in ESG-Entscheidungen miteinbezogen werden können. Feedback kann gesammelt, ausgewertet und berücksichtigt werden. Mieter*innen werden zu aktiver Partizipation animiert.

Die Quartiersapp und das G

  • Vernetzung des immobiliennahen Umfelds: Anbindung lokaler Dienstleister, Partner und weiterer Akteure schafft digitales Ökosystem und fördert Austausch
  • Datentransparenz: Digitale Dokumentation von Verwaltungsvorgängen, Wohnungsakte und Kommunikation fördert Vertrauen und Auswertbarkeit

Neben den einzelnen Funktionalitäten, die auf die ESG-Elemente einzahlen, bündelt ANIMUS die verschiedenen Lösungsansätze in einem Ökosystem und setzt damit den Grundstein für einen ganzheitlichen Ansatz und ein erfolgreiches ESG-Management.

Gut implementierte Quartiersapps wie die von ANIMUS tragen insbesondere zum S und E der ESG-Kriterien bei. Im Bereich S ist es der soziale Austausch auf der abgesicherten Social Media Quartiersplattform. Im Bereich E macht die Quartiersapp den Verbrauch von Ressourcen wie Wasser, Wärme, Kälte und Strom sicht- und messbar.

Dr. Thomas Götzen, Geschäftsführer der Interboden Gruppe

Die ESG-Kriterien und ihre Definition von Nachhaltigkeit sollten künftig eine noch größere Rolle bei strategischen und unternehmerischen Entscheidungen im Immobiliensektor spielen. Jede Branche wird über kurz oder lang ihren Beitrag dazu leisten müssen, dass verantwortungsbewusst mit Mensch und Umwelt umgegangen wird. Aufgrund des steigenden Drucks seitens Politik, Bevölkerung und Finanzmarkt werden Immobilienunternehmen, Projektentwickler & Co., die ihre Entscheidungen nicht auf die Nachhaltigkeits-Kriterien ausrichten und sich nicht damit auseinandersetzen, es künftig immer schwerer haben und vom Wettbewerb abgehängt werden.

Quellen:

5. Digitalisierungsstudie von ZIA und EY Realestate
„PropTechs and the ESG Factor“ Studie von PropTech1
ver.de
wuestpartner.com
deutschlandfunk.de
deloitte.com

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